Sachverhalt:

Langfristig werden Ortskerne zunehmend von den Folgen des demographischen Wandels, wie z.B. einer vermehrten Leerstandsproblematik betroffen sein, was die Gefahr mit sich bringt, dass sich der bauliche Zustand der dort vorzufindenden Gebäudesubstanz und damit auch die Wohnqualität und das Image dieser Teilbereiche weiter verschlechtern werden.

Städte u. Gemeinden müssen daher alle ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nutzen, um diesem negativen Trend entgegenzuwirken und ihre Ortskerne zu stärken und weiterhin attraktiv zu halten. Zukünftig wird der thematische Schwerpunk der städtebaulichen Entwicklung nicht mehr in der großflächigen Ausweisung von Neubaugebieten liegen können, sondern muss auf die Verbesserung der bereits vorhandenen Siedlungsstrukturen ausgerichtet sein. Dadurch kann auch ein wesentlicher Beitrag zur Reduzierung des Flächenverbrauchs im Außenbereich im Sinne des Planungsgrundsatzes „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ geleistet werden.

Ein wesentliches Ziel der Städte u. Gemeinden sollte es daher sein, neben der Durchführung von baulichen Maßnahmen im öffentlichen Raum auch Anreize für die Durchführung privater Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb ihrer Ortskerne  zu schaffen, um somit die Investitionen im öffentlichen Raum, wie z.B. den Ausbau von Straßen, Wegen und Plätzen, sinnvoll zu ergänzen. Ein Instrument, dass dabei den Kommunen zur Verfügung steht, ist die Möglichkeit ein Sanierungsgebiet auszuweisen und dann mit privaten Hausbesitzern innerhalb des förmlich festgelegter Sanierungsgebiete, die eine durchgreifende und den Sanierungszielen der Kommune entsprechende Modernisierung- und Instandsetzung ihres Gebäudes planen, eine Modernisierungsvereinbarung abzuschließen, die u.a. Art u. Umfang der Maßnahme, die zu erwartenden Kosten sowie den Umsetzungszeitraum regelt.

Hat der Bauherr die Maßnahme in der mit der Kommune vereinbarten Art u. Weise durchgeführt, so reicht er alle gesammelten Rechnungen bei der Gemeinde zur Prüfung ein. Ergibt die Prüfung, dass der Bauherr die Maßnahmen vereinbarungsgemäß durchgeführt hat, so stellt die Gemeinde dem Bauherrn eine Bescheinigung aus, die dieser im Rahmen seiner Steuererklärung einreichen kann. Dadurch sind gem. §§ 7h, 10f u. 11a EStG die entstandenen und bescheinigten Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme über 12 Jahr gestaffelt zu 100 % steuerlich absetzbar. Je nach Steuersatz des betreffenden Bauherr kann dies einen beachtlichen finanziellen Anreiz bedeuten, der dazu führt, das letztendlich Interessenten ein wesentlich umfangreicheres und besseres Maßnahmenpaket verwirklichen können, als dies ohne den Anreiz der steuerlichen Abschreibung möglich gewesen wäre. Insbesondere für kleinere Kommunen stellt dies ein wichtiges Instrument dar, um Anreize für private Investitionen in entwicklungsbedürftigen Ortskernbereichen zu schaffen.

In Gemeinden, die im Dorferneuerungsprogramm sind, besteht für private Hauseigentümer z.T. die Möglichkeit, ergänzend zu dem Anreiz der erhöhten steuerlichen Abschreibung innerhalb städtebaulicher Sanierungsgebiete gem. §§ 7h, 10f u. 11a EStG eine Förderung im Rahmen der Dorferneuerung gem. den Förderbestimmungen der VV-Dorf über die zuständige Verbandsgemeindeverwaltung / Kreisverwaltung zu beantragen. Die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines Zuschusses aus dem Dorferneuerungsprogramm wird durch die erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eines Sanierungsgebietes sinnvoll ergänzt und der Investitionsanreiz für private Hauseigentümer wird dadurch deutlich erhöht.

Die Kombination „Dorferneuerung und Sanierungsgebiet“ wurde bereits in einigen Gemeinden eingeführt, wodurch zahlreiche private Maßnahmen angestoßen werden konnten.

Um ein Sanierungsgebiet ausweisen zu können, müssen zunächst vorbereitende Untersuchungen nach § 141 BauGB durchgeführt werden, um die Notwendigkeit der Sanierung nachzuweisen, Sanierungsziele abzuleiten und somit die Grundlage für eine förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes zu schaffen

Die Gemeinde Albersweiler ist bereits anerkannte Dorferneuerungsgemeinde und hat in den zurückliegenden Jahren verschiedene Projekte umgesetzt. Gleichwohl ist erkennbar, dass insbesondere im Hinblick auf den Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf der privaten Gebäude städtebaulichen Missstände i.S. des § 136 BauGB vorliegen. Zur genaueren Bestimmung dieser Missstände wäre es erforderlich, dass „vorbereitende Untersuchungen gem. § 141 BauGB durchführt werden.

Die Vorbereitenden Untersuchungen dienen dazu, mittels einer Bestandsaufnahme und Analyse die in einem zuvor festgelegten Untersuchungsgebiet vorherrschenden sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge zu identifizieren und zu werten, um somit eine Beurteilungsgrundlage über die Notwendigkeit der Sanierung zu gewinnen. Dabei wird z.B. der Sanierungsbedarf der Gebäude bestimmt, die demographische Zusammensetzung der Bevölkerung im Untersuchungsgebiet ermittelt oder die vorhandenen Nutzungen erfasst. Ebenso wird auf die vorhandenen Grünstrukturen, Verkehrsprobleme oder Umgestaltungs- und Aufwertungspotentiale im öffentlichen Raum eingegangen.

Der in der Anlage beigefügte Plan zeigt den Abgrenzungsbereich eines möglichen Untersuchungsgebietes.