Langfristig werden Ortskerne zunehmend von
den Folgen des demographischen Wandels, wie z.B. einer vermehrten
Leerstandsproblematik betroffen sein, was die Gefahr mit sich bringt, dass sich
der bauliche Zustand der dort vorzufindenden Gebäudesubstanz und damit auch die
Wohnqualität und das Image dieser Teilbereiche weiter verschlechtern werden.
Städte u. Gemeinden müssen daher alle ihnen
zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nutzen, um diesem negativen Trend
entgegenzuwirken und ihre Ortskerne zu stärken und weiterhin attraktiv zu
halten. Zukünftig wird der thematische Schwerpunk der städtebaulichen
Entwicklung nicht mehr in der großflächigen Ausweisung von Neubaugebieten
liegen können, sondern muss auf die Verbesserung der bereits vorhandenen
Siedlungsstrukturen ausgerichtet sein. Dadurch kann auch ein wesentlicher
Beitrag zur Reduzierung des Flächenverbrauchs im Außenbereich im Sinne des
Planungsgrundsatzes „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ geleistet werden.
Ein wesentliches Ziel der Städte u. Gemeinden
sollte es daher sein, neben der Durchführung von baulichen Maßnahmen im
öffentlichen Raum auch Anreize für die Durchführung privater Modernisierungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb ihrer Ortskerne zu schaffen, um somit die Investitionen im
öffentlichen Raum, wie z.B. den Ausbau von Straßen, Wegen und Plätzen, sinnvoll
zu ergänzen. Ein Instrument, dass dabei den Kommunen zur Verfügung steht, ist
die Möglichkeit ein Sanierungsgebiet auszuweisen und dann mit privaten
Hausbesitzern innerhalb des förmlich festgelegter Sanierungsgebiete, die eine
durchgreifende und den Sanierungszielen der Kommune entsprechende
Modernisierung- und Instandsetzung ihres Gebäudes planen, eine
Modernisierungsvereinbarung abzuschließen, die u.a. Art u. Umfang der Maßnahme,
die zu erwartenden Kosten sowie den Umsetzungszeitraum regelt.
Hat der Bauherr die Maßnahme in der mit der
Kommune vereinbarten Art u. Weise durchgeführt, so reicht er alle gesammelten
Rechnungen bei der Gemeinde zur Prüfung ein. Ergibt die Prüfung, dass der
Bauherr die Maßnahmen vereinbarungsgemäß durchgeführt hat, so stellt die
Gemeinde dem Bauherrn eine Bescheinigung aus, die dieser im Rahmen seiner
Steuererklärung einreichen kann. Dadurch sind gem. §§ 7h, 10f u. 11a EStG die
entstandenen und bescheinigten Kosten der Modernisierungs- und
Instandsetzungsmaßnahme über 12 Jahr gestaffelt zu 100 % steuerlich absetzbar.
Je nach Steuersatz des betreffenden Bauherrn kann dies einen beachtlichen
finanziellen Anreiz bedeuten, der dazu führt, das letztendlich Interessenten
ein wesentlich umfangreicheres und besseres Maßnahmenpaket verwirklichen
können, als dies ohne den Anreiz der steuerlichen Abschreibung möglich gewesen
wäre. Insbesondere für kleinere Kommunen stellt dies ein wichtiges Instrument
dar, um Anreize für private Investitionen in entwicklungsbedürftigen
Ortskernbereichen zu schaffen.
In Gemeinden, die im Dorferneuerungsprogramm
sind, besteht für private Hauseigentümer z.T. die Möglichkeit, ergänzend zu dem
Anreiz der erhöhten steuerlichen Abschreibung innerhalb städtebaulicher
Sanierungsgebiete gem. §§ 7h, 10f u. 11a EStG eine Förderung im Rahmen der
Dorferneuerung gem. den Förderbestimmungen der VV-Dorf über die zuständige
Verbandsgemeindeverwaltung / Kreisverwaltung zu beantragen. Die Möglichkeit der
Inanspruchnahme eines Zuschusses aus dem Dorferneuerungsprogramm wird durch die
erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eines Sanierungsgebietes
sinnvoll ergänzt und der Investitionsanreiz für private Hauseigentümer wird
dadurch deutlich erhöht.
Die Kombination „Dorferneuerung und
Sanierungsgebiet“ wurde bereits in einigen Gemeinden eingeführt, wodurch
zahlreiche private Maßnahmen angestoßen werden konnten.
Um ein Sanierungsgebiet ausweisen zu können,
müssen zunächst vorbereitende Untersuchungen
nach § 141 BauGB durchgeführt werden, um die Notwendigkeit der Sanierung
nachzuweisen, Sanierungsziele abzuleiten und somit die Grundlage für eine
förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes zu schaffen
Die Gemeinde Albersweiler ist bereits anerkannte
Dorferneuerungsgemeinde und hat in den zurückliegenden Jahren verschiedene
Projekte umgesetzt. Gleichwohl ist erkennbar, dass insbesondere im Hinblick auf
den Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf der privaten Gebäude städtebaulichen
Missstände i.S. des § 136 BauGB vorliegen. Zur genaueren Bestimmung dieser
Missstände wäre es erforderlich, dass „vorbereitende Untersuchungen gem. § 141
BauGB durchführt werden.
Die Vorbereitenden
Untersuchungen dienen dazu, mittels einer Bestandsaufnahme und Analyse die in
einem zuvor festgelegten Untersuchungsgebiet vorherrschenden sozialen,
strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge zu
identifizieren und zu werten, um somit eine Beurteilungsgrundlage über die
Notwendigkeit der Sanierung zu gewinnen. Dabei wird z.B. der Sanierungsbedarf
der Gebäude bestimmt, die demographische Zusammensetzung der Bevölkerung im
Untersuchungsgebiet ermittelt oder die vorhandenen Nutzungen erfasst. Ebenso
wird auf die vorhandenen Grünstrukturen, Verkehrsprobleme oder Umgestaltungs-
und Aufwertungspotentiale im öffentlichen Raum eingegangen.
Der in der Anlage
beigefügte Plan zeigt den Abgrenzungsbereich eines möglichen Untersuchungsgebietes.
Anlagen: